Salve,
ho dei dubbi circa le seguenti casistiche:
1) se il proprietario non ha effettuato i controlli di legge, è possibile produrre ugualmente l'ACE. Nel caso specifico l'appartamento da vendere è rimasto per 5 anni vuoto, pertanto non sono state fatte le dovute verifiche periodiche. Non è neanche possibile farle, perché non ci sono i contratti di luce, gas e acqua. Come si procede?

2) Il proprietario ha smarrito il libretto. Come devo comportarmi?

3) Mi consegnano solo l'allegato F dell'ultima verifica, è sufficiente o ci vuole comunque tutto il libretto d'impianto?

Grazie

di tutti i controlli e delle manutenzioni che doveva fare il proprietario puoi tranquillamente fregartene, te certifichi l'edificio, non l'impianto....quest'ultimo è cetificato dall'impiantista-istallatore. Per giunta il tuo ACE è redatto per convenzione in condizioni "standard", ovvero ottimali, per quanto possiile. Mi spiego meglio, se il tuo appartamento-edificio ha degli infissi in legno tu puoi tranquilllamente utilizzare i coefficienti di dispersione definiti dalla normativa, a prescindere dallo stato di manutenzione della finestra stessa (a meno che questa non sia proprio distrutta). Infatti, se ad esempi le guarnizioni sono andate e ci sono spifferi da tutte le parti, non mi metto a calcolare le dispersioni per le infiltrazioni d'aria, perchè se ad esempio il nuovo proprietario ripristina i sistemi di tenuta all'aria che faccio, mi rifaccio l'ACE??? La normale manutenzione o malfunzionamento di componenti, dovuti alla conduzione dell'immobile non ci competono, noi lavoriamo in condizioni standard, ovvero come se fosse tutto perfettamente funzionante.
Per quanto riguarda il libretto ti può essere utile solo per i dati caldaia, se non li hai controlla la targhetta posta all'interno della caldaia stessa e cerca i dati che ti mancano sul sito del produttore

diciamo che l'ACE perde la sua validità di 10 anni se dopo averla prodotta il cliente non esegue la manutenzione del generatore di calore
se mi capitano cose simili nei consigli gli metto di portare a norma l'impianto e sostituire il generatore

Riprendo l'argomento perché ho ben 2 casi simili. In entrambi i casi, i proprietari non intendono fare la manutenzione in quanto il generatore è da sostituire, e non hanno i soldi (o la voglia di spenderli) per farlo. Ma alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge 90/13, in base al comma 5 art. 6 del D.Lgs 192/05, il libretto dell'impianto deve essere allegato all'attestato di prestazioni energetica; non sono previste sanzioni ma dovrebbe dimostrare la regolarità della manutenzione e secondo la regione in mancanza è dubbia la validità dell'attestato in quanto scade il 31 dicembre dall'anno successivo al mancato controllo, data che potrebbe essere già passata.
A questo punto non ritengo più accettabile il discorso "Io faccio l'APE così com'è, considerando che sia tutto in condizioni standard", perché l'APE stesso potrebbe non essere considerato valido.
Inoltre, ai sensi comma 5, art. 15 dello stesso decreto, "Il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, qualora non provveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione secondo quanto stabilito dall’articolo 7, comma 1, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro."
Detto questo, ritengo il male minore, redigere l'attestato in assenza di impianto, in quanto per l'acquirente è comunque necessario rifare l'impianto. Ritengo inoltre non corretto calcolare la classe su un impianto non funzionante (e che in pratica non potrà più esserlo), anche se probabilmente è questione di punti di vista...
Voi cosa ne pensate? Come vi comportereste? Entrambe le certificazioni mi arrivano da una collaborazione a cui tengo particolarmente... 😢
P.S. Forse il thread è da spostare in Progettazione e Certificazione, ma visto che l'ho trovato ho ripreso questo...

A prima vista potrei dire che il tuo ragionamento è logico, però a pensarci meglio farei questa considerazione: l'unità è servita da un impianto esistente, che al momento non è in grado però di funzionare perché c'è qualche componente rotto oppure potrebbe anche essere ad es. che mancano i dispositivi di sicurezza e per legge non potrebbe essere messo in funzione, bene - però come certificatore io non mi posso interessare di ciò che farà il vecchio o nuovo propietario, potrebbero anche decidere di mettere a posto l'impianto per quello che ne so e l'impianto c'è, non posso dichiarare che non c'è.
Il problema poi mi sembra sia di poco conto, a maggior ragione se l'impianto verrà ristrutturato, perché per forza l'APE dovrà essere aggiornato.

Invece secondo me non lo è. Il libretto non può essere fatto o rifatto senza una spesa consistente, a cui i proprietari dicono di non poter o voler sopperire. Se certifico con l'impianto dicendo che non c'è il libretto, prima di tutto secondo la regione è dubbia la validità del certificato stesso, in quanto non è possibile stabilire da quando non viene fatta la manutenzione, e pertanto il 31 gennaio dell'anno successivo al mancato controllo potrebbe anche essere già passato (e probabilmente lo è); in secondo luogo, il certificato potrebbe essere una segnalazione di un impianto non manutentato, e pertanto da sanzionare ai sensi del comma 5, art. 15 del D.Lgs 192/05. Sono d'accordo che come certificatoti non dovremmo interessarci di questi problemi, e che gli impianti vadano manutentati, ecc... ma poi non è sempre così semplice: se la questione fosse sollevata dall'acquirente al momento dell'atto (o dopo)? E poi far sanzionare un proprio cliente, non è che sua una buona pubblicità...

Io credo che il certificatore debba fare il suo lavoro, cioè rilevare lo stato di fatto dell'immobile e dei suoi impianti. Se l'immobile è di qualità scadente rientrerà in classe G e nelle raccomandazioni consiglierò i possibili interventi da eseguire per migliorarne le prestazioni. Se gli impianti sono obsoleti, idem. Se manca il libretto o non viene svolta la manutenzione regolare, consiglierò il cliente di mettere l'impianto in regola (magari prima di fare l'APE) e scriverò sul libretto ciò che mi chiede la legge. Se si tratta di una compravendita lo stesso APE servirà all'eventuale acquirente per valutare lo stato dell'immobile e capire cosa c'è che non va ed eventuali spese da eseguire in seguito per la messa a norma dell'immobile stesso. Il che potrebbe essere un buon motivo per chiedere una riduzione del prezzo per l'acquisto dell'immobile stesso. Per questo io insisto nello spiegare al cliente il valore di un APE, come leggerlo e perchè non è solo un pezzo di carta.

beh, sarà ben diritto dell'acquirente sapere in che condizioni si trova l'impianto, quindi io dò per scontato che lo sappia già prima di arrivare a fare l'atto - d'altronde il senso di avere l'APE prima dell'annuncio di vendita è proprio quello di rendere l'acquirente consapevole di cosa compra.
se così non fosse sarebbe proprio il ns. dovere di certificatore di rendere l'informazione a chi acquista.
capisco la preoccupazione commerciale, l'unico modo di risolverla a mio modesto parere è quello che dice Pelly: spesso l'APE è un pezzo di carta, altre volte come in questo caso meno, non si tratta di fare un favore al cliente con una formalità ma svolgere un lavoro tecnicamente onesto, poi a me è capitato di perderlo il lavoro per una questione simile e quindi comprendo i tuoi pensieri però cercherei di seguire lo scrupolo professionale prima di quello di relazione commerciale.

Infatti è per scrupolo professionale che mi sto ponendo questi dubbi. Sarebbe più corretto fare un certificato inserendo un impianto che in realtà non può funzionare, piuttosto che indicare il fabbricato privo di impianti (e che pertanto ne peggiora gli indici)? E sarebbe professionale rilasciare un attestato che di fatto potrebbe essere considerato non valido? Io credo di no, e neppure rilasciare un attestato che mette a rischio di sanzioni il cliente, mi sembra che lo sia (oltre che commercialmente sconveniente).
Inserire la dicitura che l'impianto è da sostituire mi sembra riduttivo in quanto dubito che le note le legga qualcuno... per la maggioranza è già tanto se vanno oltre la classe.
Dicendo che in mancanza di libretto (caldaia non funzionante) devo certificare come riscaldato a resistenza elettrica, e che questo peggiora di molto gli indici, metto comunque il proprietario di fronte al problema, e si da un indicazione evidente che l'impianto è malmesso con EPi ed EPgl che schizzano in alto. Negli interventi di miglioramento diventa altrettanto evidente che la sostituzione dell'impianto porterà grandi miglioramenti e pertanto è assolutamente necessaria. L'APE fatto così diventa una riedizione dell'autocertificazione in classe G? Secondo me no, in quanto gli indici dell'involucro sono assolutamente corretti, e quelli dell'impianto (che c'è ma non funziona) forse anche. E per il discorso "se rimettono in funzione abusivamente quell'impianto?" si potrebbe fare lo stesso discorso dove non c'è.
Per quanto dice Pelly, preciso che nonostante tutto, mi sono sempre posto il problema del far capire cos'è e cosa serva il certificato, e infatti aggiungo una mia spiegazione scritta su come interpretare i vari dati e per quei pochi che me lo chiedono non mi tiro sicuramente indietro dal dare spiegazioni. Ma come detto prima, per la maggioranza purtroppo conta solo il prezzo... 😢

sono perfettamente d'accordo sulla questione del risultato della certificazione, ma resto dell'idea che la cosa migliore sia certificare cosa vedi e informare di conseguenza il cliente.
Sulle sanzioni, mi sembra di capire che l'impianto non sia in esercizio da qualche anno, forse risolverebbe tutto semplicemente la comunicazione all'ente appropriato di impianto non in esercizio.

Puoi spiegare meglio questa cosa... a chi è da comunicare che l'impianto non è in esercizio? Hai qualche riferimento normativo? Che poi se un impianto è dichiarato "non in esercizio", sarebbe un motivo in più per non considerarlo, ma intanto risolviamo un problema, poi vedrò come comportarmi con "impianto dichiarato non in esercizio".

OK, trovato! E' lo stesso a cui vengono trasmessi i rapporti di controllo (com'era ovvio)... domani chiamo (ormai sono chiusi).

per effetto della 192/05 mi pare che la competenza sia della regione , per quello che so questo ente pubblico dovrebbe tenere la base dati degli impianti, per cui l'informazione dello stato dell'impianto va fatta per aggiornare i loro dati e per esempio perché non facciano un controllo dove non ha senso farlo.
non l'ho mai fatto né fatto fare nella mia regione, non posso neanche aiutarti in modo indiretto, penso che la cosa migliore sia chiarire con il proprio assessorato regionale.
sul fatto che il non esercizio sia equivalente a non esistente, penso invece siano due cose distinte.

La competenza è delle Provincie "Ufficio Controllo Impianti termici"...
Questo fino al recente D.P.R. 16 Aprile 2013, n. 74 Nuovo Regolamento in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici .... che pare voglia trasferire alla Regione la materia ..
testo del DPR 74/2013:
http://www.cornaviera.it/public/normativa_tecnica/Impianti%20termici/Newsletter-Manutentori/43.htm 

Non vedo però l'utilità a rivolgersi a questo ufficio ai fine dell'APE.

Anche io ho un caso simile... Non si reperisce il libretto e la caldaia, abbastanza recente, non può funzionare in quanto sono stati tolti dei pezzi indispensabili al funzionamento.