Buongiorno, avrei bisogno di opinioni su un caso specifico riguardante un condominio (unità immobiliari > 4 - potenza nominale generatore centralizzato > 100 kW).
Faccio una premessa legislativa:

LEGGE 10/1991 - ART. 26 - COMMA 2 e S.M.I.
"Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."

D.P.R. 59/2009 - ART. 4 - COMMA 9 e S.M.I.
"In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell'impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d'uso all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25."

ART. 1118 C.C. e S.M.I.
"Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma."

Il caso da valutare riguarda un condominio dotato di impianto centralizzato formato da una caldaia alimentata da un bruciatore pressurizzato a gasolio da 350 kW; il generatore ha quasi 20 anni.
Su ogni terrazzo degli appartamenti è già predisposto un punto di allacciamento per la fornitura autonoma di gas metano.
Alcune unità immobiliari si sono già staccate grazie una "relazione tecnica" di un "collega" attestante la non sussistenza di squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per i condomini rimasti allacciati; queste unità non hanno ancora realizzato l'impianto autonomo, ma spingono in assemblea per approvare una delibera dove si acconsente alla trasformazione dell'impianto centralizzato in impianto autonomo. La tesi, proposta dall'amministratore (geometra), sarebbe la seguente:
- Redigo la diagnosi energetica del fabbricato dove ipotizzo la realizzazione di n. impianti autonomi dotati di caldaie murali a condensazione e dimostro di avere un risparmio energetico in quanto passo da una tecnologia vetusta ed inquinante (caldaia vecchia a gasolio) ad una tecnologia avente una maggiore efficienza (caldaie nuove a condensazione a metano).
- Con la D.E. di cui sopra sfrutto l'art. 26 della L.10/1991, che mi permette di deliberare con la maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno 1/3 del valore dell'edificio, l'intervento proposto, imponendo anche ai contrari la trasformazione da centralizzato ad autonomo.

Senza considerare in questa fase i doverosi aspetti tecnici (camini, economicità investimento, detrazione fiscale, rendimenti, ecc.) ed ipotizzando si possa redigere una D.E. dimostrando che c'è un risparmio energetico con l'intervento proposto, mi chiedo se può essere valida una tale interpretazione della legge, che di fatto salta a piè pari l'art. 1118 del c.c..
Inoltre, in considerazione dell'art.4 - comma 9 del D.P.R. 59/09, la preferibilità del mantenimento dell'impianto centralizzato è superabile indipendentemente dalle giustificazioni tecniche e di forza maggiore da indicare in relazione?

Grazie a chi vorrà dare un contributo.
Paolo C.

Ciao, sfidando le ire dello Staff per concorrenza sleale, leggi due documenti dello specialista Avv. Riccio:
http://issuu.com/edilclima/docs/p2000_47?mode=embed&layout=http://www.edilclima.it/issuu/themes/edilclima/layout.xml&showFlipBtn=true 
http://www.sgrservizi.it/uWeb/upload/file/contab_ripart/Presentazione%20Avv%20RICCIO.pdf 

Dialogo tratto dal Film "questto pazzo pazzo pazzo mondo":
"Eeeeh, sono cose che capitano ..."
"Ma che razza di discorsi son questi?? Queste cose capitano perchè viviamo in un Paese dove, quando queste cose capitano, c'è sempre qualcuno che dice "sono cose che capitano"!

passando oltre a tutte le considerazioni sull'efficienza energetica, mi chiedo come si possa pensare di obbligare i condomini alla rinuncia al suo diritto, però in teoria non ti riguarderebbe, ma forse è questione dirimente, perché anche se solo un condomino volesse avere l'impianto a disposizione e non si potesse negarglielo, come dimostri il vantaggio energetico?
allora forse la prima questione da chiarire è se ciò che il geom. ipotizza sia realzizabile, altrimenti il tuo lavoro è un esercizio, un'ipotesi non utilizzabile per gli scopi voluti, questo lo si deve sapere prima.

Si ritiene possibile in linea generale (occorrerebbe comunque verificare se la Regione ha legiferato in merito).

1) trasformazione.
La trasformazione in oggetto è una innovazione, e si può sfruttare l'art.1120 c.2 così come modificato dalla legge 220/12, poichè riguarda interventi volti a contenere i consumi energetici.
Poichè nel caso di specie l'attuale caldaia è vetusta e a gasolio, il passaggio a impianti moderni a gas metano può essere visto come un intervento volto a contenere i consumi energetici (a prescindere dall'effettivo raggiungimento dell'obiettivo), tra l'altro anche con un miglioramento della tipologia di emissioni inquinanti, tale strada sembra quindi a priori perseguibile.
La decisione è con le maggioranze previste da art.1136 c.2.
Su questo punto occorre considerare che, sebbene non sia richiesto espressamente, è comunque opportuno predisporre una diagnosi energetica: infatti qualora a posteriori non si riscontrasse un contenimento dei consumi, la delibera assembleare risulta nulla e quindi opponibile senza limiti temporali.
E' sicuramente difficile stabilire l'esistenza o meno di tale contenimento poichè non basterebbe fare una differenza fra i consumi post e quelli ante in quanto andandosi a modificare le modalità di utilizzazione (nonchè potendovi essere variazioni climatiche) si potrebbe opporre che è mutato appunto l'uso e quindi si sottraggono banane da pere (cfr. anche cass. 22276/13): ad es. si potrebbe controbatte, che mentre prima vi era una determinata modalità di regolazione (e uguale per tutti) ora ciascuno potrebbe regolare il cronotermostato come meglio vuole.
Se c'è la diagnosi energetica o un APE si può sfruttare la citata L.10/91 art.26 c.2.
La differenza fra C.C. e L10 in sostanza è che con il primo la verifica del risparmio energetico è ammessa a posteriori, mentre con il secondo è necessaria a priori.

2) Alcuni ipotizzano si seguire la via della sospensione del servizio.
poichè l'assemblea è sovrana nella regolazione dell'USO del bene comune, qualora non vi sia dismissione del bene, l'assemblea può deliberare lo spegnimento dell'impianto con le maggioranze espresse dal 1136 c.c.

Il condominio dovrà, in caso di trasformazione, comunque provvedere affinchè i singoli condomini (anche i dissenzienti) possano scaricare i fumi della combustione secondo legge quindi predisponendo idonei canali di evacuazione dei fumi oltre la copertura. Questi canali risulterebbero beni comuni.

La sentenza del Tribunale Roma Sezione 5 Civile del 11 ottobre 2010, n. 19966, contraria alla possibilità di trasformazione, secondo la quale serve l'unanimità, è obsoleta in quanto fa riferimento alla formulazione del 1120 ante riforma del condominio.

Il 1118 c.c. non sembra pertinente, in quanto nel caso in esame non vuole il singolo condomino rinunciare al bene comune e/o sottrarsi al pagamento delle spese per il bene comune (o per parte di esso), nè singolarmente distaccarsi da un riscaldamento centralizzato che continuerebbe ad esistere ed a funzionare, ma viene richiesta una modifica radicale del bene comune: normalmente tale innovazione necessiterebbe di unanimità (1120 c.c. ultimo comma) se anche solo ad un partecipante la comunione fosse poi impedito l'utilizzo del bene; nel caso però sopra già discusso bastano le maggiornaze del 1136 c.2.

La sentenza 27822/08 della Cassazione inoltre specifica bene che i dissenzienti alla trasformazione non possono continuare ad usare l'impianto centralizzato.

La delibera assembleare di trasformazione può essere adottata anche in assenza di progetto, per la realizzazione ovviamente serve.

non sono d'accordo con le conclusioni di garcangeli, il DPR 59/09 richiede la dimostrazione delle cause tecniche o di forza maggiore, ritengo che l'assemblea sia tenuta a sapere cosa sta deliberando, ma non sono giurista.

anche sul fatto della mancata necessitòà di unanimità, mi pare che ci sia dibattito; la questione mi sembra piuttosto intricata dal punto di vista giuridico; dal punto di vista tecnico mi acingerei a fare il lavoro proposto solo sotto tortura.

I pareri sono molto discordanti, ma l'orientamento è verso una permissività.

Il DPR59/09 parla di "preferibile mantenere". Ma è del 2009. e che tra l'altro fra poco se ne andrà in pensione. Successivamente sono sopraggiunte altre modifiche, ad altre normative.

Considera che il codice civile (art. 1120) dal 2012 ritiene valida la delibera assembleare di trasformazione, per il solo motivo che l'argomento è relativo al risparmio energetico, se approvata con la richiesta maggiornaza (art.1136); se poi l'assemblea agisce sulla base di una relazione tecnica (APE, diagnosi energetica, ecc.) readatta da un professionista, allora la maggioranza è agevolata (ex. L.10/91). Se invece si volesse passare ad un sistema diverso senza conseguimento di risparmio energetico dovresti avere l'unanimità!

In sostanza il C.C. non va molto per il sottile: parto da una caldaia di 20 anni fà, vetusta, con rendimento 83% (esempio), distribuzione non coibentata degli anni 60 incrostata, regolazione in base alla temperatura esterna... metto caldaiette di nuova generazione con rendimento 96%, regolazione per zona, basse emissioni in atmosfera... OK puoi farlo... a patto che ci sia la dovuta maggioranza (non l'unanimità) e che effettivamente a posteriori si consegua un risparmio energetico.
E' però subdolo poichè se l'ipotizzato risparmio non ci dovesse essere la delibera è nulla perchè disattende un disposizione di legge imperativa e quindi cassabile senza limiti di tempo (anche dai consenzienti!!).

Per cui sì, concordo, è un incarico da prendere con le molle. Anche se a parte casi particolari, o se hai sbagliato clamorosamente, difficilmente si potrà dimostrare che non vi è stato risparmio energetico.

Vi ringrazio per i Vs commenti. Mi prendo un pò di tempo per approfondire la questione, poi Vi riferirò.
Grazie, buon lavoro.
Paolo C.

Vorrei capire cosa ne pensate di questo fatto.....
Alcuni progettisti giustificano il passaggio da un'impianto centralizzato esistente ad impianti autonomi con caldaie a condensazione come soluzione piu efficiente. La legislazione chiede di mantenere preferibilmente il centralizzato a meno che non si giustifichi con calcoli, relazioni tecniche e diagnosi energetiche che la trasformazione :
- sia necessaria per cause tecniche o di forza maggiore
- porti ad un risparmio energetico rispetto alla soluzione con impianto centralizzato.

Ma se si paragona il vecchio impianto centralizzato con generatore obsoleto con nuovi impianti autonomi con caldaie a condensazione di ultima generazione ovviamente il risparmio c'è, ma io credo che non sia corretto ragionare cosi.
Penso invece che si debba paragonare la migliore soluzione tecnica adottabile di impianto centralizzato (da riqualificare-ristrutturare) con la migliore soluzione tecnica adottabile di impianti autonomi. E solo se in questo caso la soluzione con impianti autonomi porti comunque ad un maggiore risparmio energetico allora puo' essere giustificata la trasformazione. Se si deve preferire per legge il mantenimento del centralizzato credo che un'eventuale confronto con l'autonomo debba essere fatto a parità di condizioni.
Poi resta sempre il passaggio "cause tecniche o di forza maggiore" che mi pare venga un po trascurato...

concordo emauelsa.
tecnoi, per cortesia tienci aggiornati

La migliore soluzione tecnica adottabile di impianto centralizzato è facilmente attuabile nella centrale termica, ma nulla o poco si può fare sulla distribuzione. Questo punto a mio avviso non è di poco conto. Fare una nuova centrale e installare valvole termostatiche quando il resto dell'impianto "fa acqua" da tutte le parti non è la scelta migliore.
Il rendimento di distribuzione in certi casi è molto penalizzante e le tubazioni molto spesso sono in pessime condizioni. In questi casi la sostituzione totale delle tubazioni può essere considerata una causa di forza maggiore. Che ne pensate?

Per il DPR59/09 mi pare che il ragionamento di Emanuelsa non faccia una piega in linea di principio e concordo anch'io.... salviamo così quel "è preferibile", che altrimenti verrebbe ad essere svuotato di significato.
MA è realmente applicabile l'art.4 c.9? Qualcuno potrebbe porre questa domanda: può un DPR rendere di fatto inapplicabile quanto sancito in una legge?

Comunque le mie risposte partivano da un altro punto di vista:
Se ora un condominio delibera verso una trasformazione da centralizzato (vecchio) a autonomo e qualche dissenziente impugnasse detta delibera assembleare e si arriva in Cassazione... difficilmente la spunterebbe, poichè l'orientamento ultimo è appunto verso la liceità di tale intervento se la delibera è approvata con le maggioranze di legge (1136 c.2 del cc, o quelle ridotte da L10/91 art 26).
La precisazione nel 1120 secondo cui la trasformazione deve essere fatta "nel rispetto della normativa di settore" (e quindi il DPR59/09 ci rientra in pieno) sembra essere considerata marginalmente. Basta leggere le sentenze della Cassazione che ho citato (le più significative in proposito, ma ve ne sono altre). Nelle varie sentenze viene menzionata la L10/91, ma non il DR59/09.

http://www.confedilizia.it/Considerazioni_DPR_59%20_2009.pdf 

Di certezze comunque non ve ne sono in un argomento così spinoso!

Ma una bella contabilizzazione no?

Passando ad impianti autonomi le reti di distribuzione verrebbero sicuramente tutte rifatte, probabilmente realizzando una distribuzione orizzontale sottopavimento all'interno di ogni U.A. Ma questo potrebbe essere fatto anche mantenendo la centrale termica centralizzata. Quindi per paragonare le soluzioni tecniche per giustificare un'eventuale passaggio ad impianti autonomi si avrebbe :
1) Soluzione con mantenimento di imp. centralizzato con riqualificazione della CT, reti di distribuzione (colonne montanti CT-Unità abitative e distribuzione interna alle U.A.), contabilizzazione diretta del calore
2) Soluzione con caldaie autonome e reti di distribuzione interne alle U.A.
Quindi Se la soluzione 2 risulta piu efficiente della soluzione 1 (e si è spesso sul filo del rasoio con i calcoli) allora resta solamente il nodo delle causa tecniche o di forza maggiore.
Ma quali possono essere le cause tecniche o di forza maggiore che rendono impossibile riqualificare un'impianto centralizzato obbligando per forza a passare ad impianti autonomi ? A me non ne vengono in mente... Se si riescono ad installare da qualche parte (es. vano scala) due nuove colonne montanti per il resto la strada è spianata.

Io per primo sono dell'idea che essere indipendenti sia molto meglio, ma un condominio di media dimensione che comunque ha gia diverse parti e servizi comuni avere anche l'impianto termico (riqualificato ed efficiente) in comune non dovrebbe essere cosi problematico.
L'attuale legislazione mi pare che ritenga il centralizzato una soluzione da preferire rispetto all'autonomo. Io spero che venga modificata per lasciare libertà progettuale senza vincoli.