Buonasera, coma da oggetto della discussione volevo un vostro parere sul mio caso professionale. Mi trovo a dover certificare una unità immobiliare del 1800 situata al centro storico (zona A del PRG) di un comune abruzzese. L'immobile non è vincolato dall art. 136 del D.Lgs 42/2004 ed è di superficie utile superiore ai 50 mq, quindi ci sono i requisiti dal punto di vista dell'involucro per redigere l' APE. L'impianto termo - idrico è stato realizzato nel 1996 ed e stata installata una caldaia a camera stagna a metano. L'impianto è stato utilizzato x 8 anni e dal 2004 l'immobile è stato inutilizzato e sono state staccate le utenze. Quindi allo stato attuale la caldaia non è collegata alla rete del metano e non sono stati effettuati negli anni i controlli tecnici biennali ai sensi del D.Lgs 192/2005. Va redatto l'Ape oppure l'immobile è privo di impianto termico e quindi non va certificato ? Grazie

Nel tuo caso, ovvero con l'impianto completo, l'edificio va certificato con l'impianto esistente. Ovviamente non essendo collegato, non è possibile fare la manutenzione, e questo secondo l'interpretazione della regione FVG esenta (solo) dall'allegazione del libretto. Comunque l'edificio sarebbe da certificare anche senza impianto, simulando il riscaldamento con generatori a resistenza elettrica.
Aggiungo però il mio caso, in cui ho un edificio con la caldaia dismessa (ancora presente), ma con i radiatori rimossi… in questo caso, certifico con la caldaia esistente "immaginando" il sistema di emissione, o uso la simulazione elettrica?

Grazie del consiglio, anche se il problema più grande che mi si presenta è nel fatto che la Regione Abruzzo richiede l'invio telematico entro 15 giorni dalla data di emissione dell'APE, dell'attestato, della copia del libretto d'impianto e dell'ultimo controllo tecnico. Non avendo il proprietario aggiornato il libretto e fatto il controllo, dovrei allegare una dichiarazione timbrata e firmata da me dove spiego e motivazioni dell'assenza dei 2 allegati ?
Per quanto riguarda il tuo caso devi gestire il tutto come generatore elettrico simulato.

Salve io mi ritrovo in una circostanza simile alla vostra, in particolare sto redigendo un APE di un appartamento con caldaia a metano per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, installata nel 2004 ma con utenze staccate dal 2012.
Il libretto d'impianto allegato alla caldaia riporta solo due verifiche effettuate sull'impianto una all'atto dell'installazione nel 2004 ed una nel 2010.
I miei dubbi sono due:
1) è corretto effettuare la verifica considerando l'impianto come se fosse attivo e quindi inserendo i dati relativi alla caldaia e ai radiatori, o dovrei considerare come se non ci fosse alcun impianto?
2)che validità temporale è più corretto assegnare all'APE?
Il fatto che il libretto d'impianto non sia aggiornato mi fa pensare che debba valere sino al 31 dicembre dell'anno successivo a quello di certificazione, ma l'attuale sospensione delle utenze mi lascia il dubbio che invece possa assegnare una validità di 10 anni.

Grazie

Nel forum sono stati già dibattuti casi simili.
Se l'impianto è tutto presente, io non inventerei nulla. Mi appello all'uso standard... e considero la caldaia funzionante. Perchè nell'uso standard la caldaia va manutenuta. Se si inizia (per alcuni versi anche giustamente) a considerare lo stato di usura della caldaia (ed usare ad es. i rendimenti trovati nei rapporti di controllo periodici) ci avviciniamo (troppo) ad una valutazione adattata all'utenza.
E allora perchè a seguire non si tiene in considerazione il reale tempo di accensione?

Per quanto riguarda la validità temporale anche lì ci sono aspetti poco chiari, già sollevati.
Io metto sempre 10 anni con un rimando alle note dove riporto (su indicazione della Regione Lazio) il seguente testo:
"La validità del certificato termina:
- al 31/12 dell'anno successivo alla mancata effettuazione dei controlli di legge sull'impianto termico (all’art. 6, c. 5 del D.lgs. n. 192/2005, all’art. 6, commi 1, 2 e 3 del D.M.S.E. 26/6/2009 e al DPR 74/2013)
- alla data di effettuazione di modifiche alla struttura edilizia (nei limiti di legge) o all'impianto termico
- il giorno 19/2/2025 (10 anni dall'emissione)"

Questo anche perchè da nessuna parte è sancita l'impossibilità di un controllo tardivo ("in sanatoria"!!!!): allora emetto un APE con scadenza di circa 2 anni.... e poi fra 15 gg fanno il controllo (tardivo, ok)... a quel punto perchè l'APE dovrebbe scadere? Cioè se tardo il controllo devo poi anche rifare l'APE? Lo spirito della legge non credo sia questo, ma quello di fornire un'indicazione sui consumi con il minor costo possibile per i proprietari... tanto che se hai un AQE devi usarlo, e far pagare di meno!

Per inciso il 31 dicembre dell'anno successivo è relativo a quello della mancata effettuazione del controllo, non della certificazione.

Esempio:
Il 2 gennaio 2015 mi commissionano un APE causa locazione di un immobile.
Impianto presente, funzionante, ultimo controllo fatto dal conduttore dell'impianto anno 2010, poi impianto non più controllato e libretto non più aggiornato.
Quando scade l'APE?
Grazie

Mi pare di aver già risposto, ma se ci sono ulteriori punti di vista ben venga, così capiamo meglio tutti.

Giusto adesso mi è capitato un caso in cui l'ultimo rapporto di controllo tecnico (18/3/2015) dichiara l'impianto (388kW) NON esercibile.
Che faccio, non emetto l'APE?

Io non lo trovo sensato.
MA.....
...Avviserò il cliente della problematica, poi lui deciderà: Se cambiano radicalmente caldaia occorrerà rifarlo sicuramente, ma se aggiustano l'impianto mettendo le sicurezze che mancano? se aggiustano il bruciatore che ora ha rendimento di combustione 83%? perchè rifarlo?
Considera che anche metter mano all'involucro per meno del 25% non comporta l'obbligo del rifacimento dell'APE...

Purtroppo siamo in bilico, perchè da una parte occorre fare la fotografia più aderente possibile alla realtà, dall'altra non possiamo allontanarci dall'uso standard.

Sono d'accordo su tutto, il mio punto di vista è uguale al tuo per il caso citato.
L'APE è una fotografia del quadro esistente, almeno così ho capito, se aggiustano l'impianto lì non ci sono dubbi su quando scadrà il certificato: nel 2025 se l'impianto verrà correttamente esercito oppure il 31/12/2016 in caso contrario.
Ma nel caso descritto dal mio esempio?
Se avevi già risposto non ho afferrato allora, sorry 💤

Poichè io non so se domani (il giorno dopo che ho emesso l'APE) sistemano tutto, e poichè non mi pare che vi sia alcun problema a fare i controlli in ritardo (a parte forse delle sanzioni se ti beccano)... io scrivo sempre 10 anni, con la condizionale!!! E la condizionale te l'ho scritta sopra..

Questo perchè impongono che l'APE non scade alla scadenza del controllo, ma il 31 dic dell'anno successivo a quello in cui avresti dovuto fare i controlli e non li hai fatti.... perchè dare questo tempo? per lasciare un margine per adeguarsi?

borgo1971 (se non ricordo male) aveva sollevato un problema ancor più sibillino: ma se oggi mi trovo a fare un APE per una situazione in cui è già passata non solo la scadenza del controllo periodico, ma anche il 31 dic dell'anno successivo? che faccio emetto un APE già scaduto?

Sembra proprio il caso del mio esempio.
Quindi, perdonami, resta la questione, o almeno io continuo a non capire.

C'è qualcuno che può rispondere a questo quesito solo con una data di scadenza in modo da chiarirmi le idee?
Grazie per il vostro tempo.

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EDIT: Questo è ciò che dice di fare la Regione Lazio dal suo sito ufficiale:

Validità certificato:

- 10 anni se l'impianto è correttamente esercito e allegando il libretto della caldaia o della centrale termica;
- 31 dicembre dell'anno successivo a quello di rilascio dell'APE negli altri casi.

Quindi le date di scadenza possibili per il certificvato del mio esempio sono queste:

- 2 gennaio 2025 con impianto correttamente esercito;
- 31 dicembre 2016 negli altri casi.

Grazie comunque a tutti quanti hanno voluto aiutarmi.