Salve a tutti,

sono stato incaricato dal Tribunale di redigere l'APE per un appartamento sottoposto a procedura esecutiva (in pratica sarà presto venduto all'asta). Nell'apparamento (abitato) ho trovato una caldaia per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria. Apparentemente la caldaia funziona anche se non posso esserene certo. In ogni caso, non mi è stato fornito il libretto della caldaia e quindi non posso conoscere l'anno di produzione della caldaia né avere notizia di eventuali interventi di manutenzione.

A questo punto sono costretto a redigere un APE simulando gli impianti di riscaldamento e ACS. Dovrò chiaramente specificare nelle note i motivi di questa scelta. Voi cosa scrivete in casi del genere?

L'APE andrà presentato in Regione Campania.

Grazie.

A mio avviso la mancata manutenzione non "modifica" il tipo di impianto, per cui simulato non va bene.
La caldaia c'è e quella devi usare.
Dai dati di targa dovresti riuscire a risalire ai dati essenziali, magari contattando il produttore.

La caldaia c'è, ma come faccio ad esser certo che funzioni correttamente? Io devo semplicemente redigere un APE, non posso mettermi a fare il tecnico manutentore e testare le caldaie... Senza il libretto non posso conoscere l'anno di produzione, non so se è stata fatta la manutenzione... Insomma, non vedo come potrei "certificare" le prestazioni di una caldaia che potrebbe anche esplodere domani mattina 😕

Se non te senti lascia perdere.... comunque l'APE è fattibilissimo anche in queste condizioni....

L'inserimento dei dati del generatore chi si chiama "A rendimenti comuni precalcolati" è lì apposta per i casi in cui non è possibile reperire informazioni sicure d scheda tecnica.
Chiede pochi dati, che riesci a estrapolare anche solo sapendo più o meno l'anno di installazione.

Nessuno ti chiede di far partire la caldaia, solo di attestare un dato di fatto.
Il dato di fatto è che LA CALDAIA E' PRESENTE (assieme a tutto il resto dell'impianto).
Il fatto che parta, oppure non dia segni di vita o esploda se e quando decideranno di metterla in funzione, non è un problema tuo.

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Il punto è che in Regione mi hanno detto più volte che se c'è una caldaia deve necessariamente esserci il libretto della caldaia stessa e questo va scannerizzato e inviato insieme all'APE. In altre parole, la caldaia deve essere in perfetto stato di manutenzione: lo impone la legge.

Normalmente, nei casi in cui il cliente non ha il suddetto libretto o le manutenzioni non sono regolari, gli dico di chiamare un tecnico per regolarizzazre la situazione. Altrimenti non rilascio nessun APE.

Purtroppo in una procedura esecutiva il proprietario della caldaia è un soggetto in un mare di debiti al quale stanno togliendo anche la casa. Immaginate quanto gliene importi del libretto della caldaia... D'altra parte il giudice mi ha chiesto espressamente di fare l'APE...

Per questo motivo mi vedo costretto a simulare gli impianti (non posso certificare impianti fuori legge). Volevo sempilcemente capire cosa scrivere nelle note...

Nel caso di assenza di libretto o mancate manutenzioni l'APE scade il 31/12 dell'anno successivo.

Le Regioni stanno menando tanto con questi libretti di impianto... non sarà perchè devono fare dei controlli e così ci scaricano l'onere del recupero dei dati?

Il DM è chiaro ... APE e libretto d'impianto nulla hanno a che vedere, se non per la scadenza del primo...

Mi dispiace contraddirti, ma in Regione la pensano diversamente e secondo me hanno ragione.

L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio.

Tale validità temporale massima è però subordinata al rispetto delle scadenze previste per gli interventi di manutenzione. Infatti l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata. In pratica il certificatore dovrebbe sempre rilasciare APE con validità 10 anni. Se poi il cliente dal quinto anno in poi decide di non fare più le manutenzioni, quell'APE, che in teoria poteva sopravvivere 10 anni, decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata. Ecco perché all'APE va sempre allegato il libretto: bisogna capire se è ancora valido!

Pertanto, se faccio un APE per un impianto senza libretto (e quindi senza manutenzioni) non sto facendo un APE che vale un anno, sto facendo un APE scaduto all'origine, un APE nato morto. Anche perché quell'impianto è fuori legge!

Il libretto (aggiornato) va sempre allegato all'APE sia quando si presenta l'attestato in Regione, sia quando il cliente (magari tra sei anni) intende utilizzare l'attestato ad esempio per una compravendita.

Sono d'accordo con garcangeli e in queste situazioni mi comporto come dice lui. Se hai una caldaia del 1990 con fiamma pilota ti troverai un rendimento nettamente più basso di quello dell'impianto simulato.. magari non c'è neppure il termostato ambiente!! Dovresti certificare lo stato di fatto, quello che c'è oggi.
E' anche vero che regione che vai legislatore che trovi. Se poi nella tua regione non accettano categoricamente un APE senza libretto e sei convinto/costretto a simulare l'impianto chi vuoi ti venga a dire l'APE non va bene perchè in realtà l'impianto c'è?! La regione che ti impone di allegare un libretto che non c'è? Lo stesso giudice che ti costringe a redarre l'APE??
Non c'è una formula specifica da scrivere nelle note, io non scriverei nulla, non gli andrei a scrivere guardate ho simulato una situazione non reale... poi vedi te, fai quello che ti sembra più corretto.
E' simile alla situazioni delle regioni in cui c'è da inserire obbligatoriamente il codice catasto impianti.. che fanno quando non c'è il libretto? simulano ogni volta?

Quanto afferma Barracuda non è errato e la penso anch'io così, per me quello è lo spirito della legge.

In Regione Lazio se non c'è libretto ti impongono di mettere i max 2 anni di validità (31/12 dell'anno successivo)... se non hanno cambiato idea in questi giorni!

Ma... c'è un ma.... ... è vero che occorre fare le manutenzioni secondo le prescrizioni di legge e del costruttore, ma se non le faccio per un periodo e poi riprendo? o le faccio in ritardo? devono essere state fatte tutte o basta l'ultima?

Non c'è scritto nel DM che all'emissione dell'APE deve essere presente il libretto (ma poi di fatto conterebbero i rapporti di controllo tecnico), ma che il possessore che vuole farlo valere (entro i 10 anni dall'emissione) deve avere a corredo il libretto d'impianto e i rapporti di controllo tecnico che dimostrano l'avvenuta manutenzione.

A rigore se il 31/12 dell'anno successivo alla mancata manutenzione fosse già trascorso alla data di emissione, l'APE nascerebbe morto! Ma questo era già stato discusso nel forum, senza però una risoluzione, visto anche che le Regioni non si comportano tutte allo stesso modo.

La simulazione per aggirare il libretto è un rischio: di fatto è un falso perseguibile penalmente, e visto che la situazione specifica non è rosa e fiori, starei ben attento... ma non riesci a parlare con la Regione e col giudice?
Cioè se poni il quesito in Regione che ti dicono? simula?

Se il giudice vuole l'APE, il CTU deve farlo: non si discute. In Regione non hanno mai ben chiarito come comportarsi in queste situazioni. Comunque fortunatamente non tutti i giudici chiedono al CTU di redigere l'APE per gli immobili da mettere all'asta. Infatti, secondo uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato, per le vendite forzate l'APE non dovrebbe essere richiesto:

http://www.notariato.it/sites/default/files/263-14-c.pdf 

E' un documento del 2014. In Emilia Romagna lo chiedono per esecuzioni immobiliari e fallimenti. Io metterei il generatore che hai rilevato.