Buongiorno.
ho ricevuto l'incarico per la redazione di alcuni APE in comuni dell'Emilia Romgna, su due di questi a seguito del sopralluogo ho alcuni dubbi per cui chiedo un vostro parere

Autorimessa con bagno riscaldato
L'immobile è composto da una autorimessa in cui è presente anche un WC con sanitari completi, termoarredo e generatore BAXI mai entrato in funzione con libretto non compilato. L'unità è censita al catasto come C6 ma rispetto alla planimetria non è stata realizzata la parete di separazione fra autorimessa e bagno. L'accesso avviene solo dall'esterno per mezzo di una basculante con passo d'uomo. Per verificare eventuali abusi ho chiesto maggiori informazioni sui titoli abilitativi in Comune ma aspetto risposta. Le autorimesse sono escluse dall'obbligo dell'APE ma in questo caso credete sia necessario compilarlo (considerando l'intero volume Autorimessa+WC). Se si, in quale catecoria del DPR 412 potrebbe ricadere?

Laboratorio
Unità censita al catasto come C3 (laboratorio) utilizzata di fatto come deposito per intero.
Catastalmente vi sono 2 stanze definite come laboratorio (25% della superficie) e 4 stanze definite come deposito (60%) e 3 stanze come ripostisgli (15%). Dalla planimetria risultano alcune difformità riguardanti le tramezzature e la realizzazione in 2 dei ripostigli di un bagno, tutti gli abienti sono a diretto contatto non ci sono porte. Riscaldamento assente, ACS assente (è presente un bollitore elettrico scollegato), Illuminazione presente. anche in questo caso sono in dubbio sulla necessità dell'Ape che andrebbe fatto simulando riscaldamento e ACS ma credete sia corretto considerare l'intera superficie o solo le parti destinate a laboratorio e servizi?