ClaudioP
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10 anni fa
Salve a tutti,

mi trovo a certificare quattro edifici, tutti accatastati come D7 per attività industriuali.
Uno di questi è effettivamente un capannone industriale e quindi non ho dubbi.

Altri due però sono:

A) Edificio adibito al 100% ad uffici.
B) Edificio adibito al 30% a sale riunioni (uffici) ed al 70% a spogliatoio con docce..
B) Edificio adibito al 50% a sale riunioni (uffici) ed al 30% a spogliatoio con docce, al 20% ad appartamento..

Come consigliate di trattare questi due edifici per l'APE?
Ho letto in varie discussioni che si certifica lo "stato di fatto" e di conseguenza quello che ho visto. Di conseguenza io non ho dubbi sull'edificio A che metto come E.2, mentre chiedo consiglio per l'edificio B (che ne pensate di E.6 ?) e per l'edificio C (pensavo a due APE, uno per ufficio e docce (uffici come predominante), l'altro per l'appartamento)

Grazie per l'aiuto

Claudio
borgo1971
10 anni fa
A livello di impianto, come sono messi? Un unico impianto per ogni edificio, o le zone hanno impianti diversi?
Comunque, anche prendendo spunto da un'altra discussione, c'è da chiedersi anche se lo scopo è la cessione del fabbricato, come viene ceduto? Come unico immobile (e unico subalterno)?
ClaudioP
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10 anni fa

A livello di impianto, come sono messi? Un unico impianto per ogni edificio, o le zone hanno impianti diversi?
Comunque, anche prendendo spunto da un'altra discussione, c'è da chiedersi anche se lo scopo è la cessione del fabbricato, come viene ceduto? Come unico immobile (e unico subalterno)?

Messaggio originale di borgo1971:



Ciao
l'edificio A) ha un suo impianto dedicato, l'edificio 😎 ha un unico impianto dedicato, l'edificio C) ha due impianti, uno per uffici e spogliatoi, l'altro per l'appartamento.

Dal punto di vista catastale, ogni edificio ha un una SUB e quindi nel caso di più APE c'è anche il "problema" di indicare con precisione cosa si certifica. E' obbligatorio in tal caso far aggiornare prima i dati catastali?

Grazie ancora,

Claudio
borgo1971
10 anni fa

Dal punto di vista catastale, ogni edificio ha un una SUB e quindi nel caso di più APE c'è anche il "problema" di indicare con precisione cosa si certifica.

Messaggio originale di ClaudioP:


E poi far capire al notaio che per un edificio ci vanno 3 APE…
Comunque, d'impeto direi:
Edificio A: APE unico con unica zona termica, non residenziale
Edificio B: APE unico con 2 zone termiche, non residenziale
Edificio C: 2 APE uno residenziale ed uno no (che coincide con gli impianti)

E' obbligatorio in tal caso far aggiornare prima i dati catastali?

Messaggio originale di ClaudioP:


L'obbligo c'è solo se si vuole venderne una parte, o vendere a ditte diverse… che poi secondo me l'appartamento andrebbe scorporato comunque dal D.7.
rock_shoxit
10 anni fa
I certificati servono per compravendite o affitti?
Giusto per evitare, nel primo caso, di certificare dei lavori che magari non sono del tutto regolari (vedasi l'appartamento che mi sembra strano che non abbia un suo proprio subalterno...)
ClaudioP
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10 anni fa
Vi ringrazio per i preziosi consigli.

Ho parlato con il cliente, che mi chiede di attenermi ai dati catastali dove tutto risulta D7.
Mi conferma inoltre che i dati catastali sono stati modificati proprio perché l'appartamento sta diventando ufficio.

Mi rimane solo il dubbio legato alle categorie catastali -> Categorie APE
Voi fareste riferimento al catasto o a quello che avete visto ?

Detto che gli edifici sono "effettivamente" utilizzati come uffici, scegliereste E2 per gli uffici oppure E8 visto che sono accatastati come D7 ?

Grazie ancora
rock_shoxit
10 anni fa
Dipende sempre a che fine serve il certificato: affitto o compravendita?
Se hai una compravendita il notaio potrebbe contestarti un certificato ad uso ufficio per un capannone artigianale....

E' sempre un casino: in effetti anche al corso che ho fatto mi hanno sempre detto che il "Certificatore" deve fare la "fotografia" di ciò che vede. Peccato che spesso vediamo degli "abusi" (piccoli o grandi che siamo) che non è bello andare a denunciare...
ClaudioP
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10 anni fa

Dipende sempre a che fine serve il certificato: affitto o compravendita?
Se hai una compravendita il notaio potrebbe contestarti un certificato ad uso ufficio per un capannone artigianale....

E' sempre un casino: in effetti anche al corso che ho fatto mi hanno sempre detto che il "Certificatore" deve fare la "fotografia" di ciò che vede. Peccato che spesso vediamo degli "abusi" (piccoli o grandi che siamo) che non è bello andare a denunciare...

Messaggio originale di rock_shoxit:




Il certificato serve per compravendita.

Se ho capito bene, se certifico E2 il rischio è che il notaio chieda un nuovo certificato.
Se certifico E8 invece, oltre ad avere un risultato diverso (ad.es tra E2 ed E8 cambia acs.) posso essere accusato di certificare "il falso" ? Oppure con i data catastali in mano io a livello "legale" sono a posto?

borgo1971
10 anni fa

Oppure con i data catastali in mano io a livello "legale" sono a posto?

Messaggio originale di ClaudioP:


Assolutamente no. I dati catastali hanno validità fine a se stessi… non sono probatori di alcunché.
geozetan
10 anni fa
Ciao.

Personalmente mi atterrei ai dati catastali, magari dividendo le zone con utilizzo diverso ed indicando in relazione la parte di cui stai valutando la prestazione energetica.

Se un immobile è D/7 non basta andare al catasto e cambiare la categoria.

Il catasto ha solo un fine fiscale, se devi frazionare un immobile o cambiare la categoria di destinazione
(e non mi riferisco a quella catastale che serve solo a definire la rendita immobiliare), ad esempio da da produttivo a residenziale, devi prima fare una pratica urbanistica e poi, finiti i lavori, anche se senza opere, provvedere al cambio presso l'Agenzia del territorio.

Se tu devi fare solo l'APE attieniti alla realtà e indica lo stato dei luoghi, al limite, quale consulenza "gratuita" fai presente che, se un immobile è "produttivo" urbanisticamente non diventa "residenziale" se lo cambi al catasto!

Rischia di diventare un "abuso" edilizio per il quale nessun notaio "informato" potrebbe fare l'atto!

Saluti
ClaudioP
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  • Classe NC Creatore della discussione
10 anni fa

Ciao.

Personalmente mi atterrei ai dati catastali, magari dividendo le zone con utilizzo diverso ed indicando in relazione la parte di cui stai valutando la prestazione energetica.

Se un immobile è D/7 non basta andare al catasto e cambiare la categoria.

Il catasto ha solo un fine fiscale, se devi frazionare un immobile o cambiare la categoria di destinazione
(e non mi riferisco a quella catastale che serve solo a definire la rendita immobiliare), ad esempio da da produttivo a residenziale, devi prima fare una pratica urbanistica e poi, finiti i lavori, anche se senza opere, provvedere al cambio presso l'Agenzia del territorio.

Se tu devi fare solo l'APE attieniti alla realtà e indica lo stato dei luoghi, al limite, quale consulenza "gratuita" fai presente che, se un immobile è "produttivo" urbanisticamente non diventa "residenziale" se lo cambi al catasto!

Rischia di diventare un "abuso" edilizio per il quale nessun notaio "informato" potrebbe fare l'atto!

Saluti

Messaggio originale di geozetan:




Chiedo scusa ma non mi è chiaro cosa consigli di fare operativamente. io ho un edificio che al 100% è usato come uffici.
Intendo dire...cosa faccio con l'APE. Lo metto formalmente in categoria E.8 ma quando inserisco/calcolo le zone termiche indico ovviamente uffici con relativi parametri (ACS per uffici, ricambi d'aria uffici,ecc) ?
Intendevi questo oppure ho frainteso io.

Grazie.

geozetan
10 anni fa
Si penso sia la soluzione più logica.

Hai visto lo stato di fatto ed il cliente ti ha dichiarato l'utilizzo effettivo (io in genere gli faccio firmare il verbale di sopralluogo) per cui utilizzi i parametri più logici per l'APE ed in base anche all'utilizzo attuale e futuro.

Formalmente (quindi secondo catasto e secondo il Comune) sia tu e sia il notaio avete a che fare con un immobile industriale.

Questo va indicato ufficialmente sul certificato ed indichi i parametri diversi derivati dallo stato dei luoghi e informazioni reperite.

Ciao
tecnoi
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  • classe D
10 anni fa
Io consiglio di regolarizzare anche il catasto. Quando i documenti sono a posto nessuno può contestare alcunché, in caso contrario, in Italia, chi lo sa...
Buon lavoro
rock_shoxit
10 anni fa

Io consiglio di regolarizzare anche il catasto. Quando i documenti sono a posto nessuno può contestare alcunché, in caso contrario, in Italia, chi lo sa...
Buon lavoro

Messaggio originale di tecnoi:




Per regolarizzare il catasto prima si deve fare il cambio d'uso urbanistico.... che non sempre è possibile.
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